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1月以来，北京土地市场已累计成交209亿元。截至1月底，北京市规划和自然资源委员会网站上挂牌的尚未成交经营性用地为14宗，合计起价起拍价达350亿元左右。预计本周北京将出现一次土地出让潮。值得注意的是，从供应量土地类型来看，春节前供应地块以共有产权房为主。据北京市相关单位此前披露信息显示，年内北京仍将加大共有产权住宅供应。 业内人士分析，2019年有望迎来共有产权房集中入市的一年，包括即将入市、启动网上申购以及正在开发的共有产权项目，未来北京潜在供应量将达到4万套规模。一些共有产权项目在地段上也相对不错。随着共有产权房在量与质上的全面提升，原本在去年已陷入销售困境的限竞房无疑将面临纯商品住宅和共有产权住房的两面夹击。在自身供应量巨大的情况下，限竞房若要突围必然在产品、价格、营销上颇下一番功夫。 共有产权项目崛起 1月28日，北京分别位于怀柔区和通州区的两宗地块完成出让。其中，怀柔区雁栖镇地块被怀柔科学城以7.92亿元的底价竞得，通州区马驹桥地块则被北投以14.35亿元的底价收入囊中。 据了解，两宗地块均为共有产权地块。怀柔区雁栖镇地块销售为2.56万元/平方米；通州区马驹桥地块售价为2.55万元/平方米。 中原地产首席分析师张大伟分析，从供应节奏上来看，当前北京的土地供应潮会持续，春节挂牌土地有望累计到500亿元的规模。从供应结构上来看，春节前将是共有产权房土地为主。按照目前的共有产权土地供应情况来看，目前共有产权房楼盘正在逐渐形成规模，预计入市产品体量最高可能会达到4万套。 从北京土地供应规划上看，2019年北京土地出让规模有望增大，“保障性”味道渐浓，而且未来北京土地供应结构将逐渐发生变化。不久前北京两会上，北京市市长陈吉宁作政府工作报告时表示：2019年北京将完成1200公顷住宅供地、建设筹集租赁住房5万套（间）、政策性产权住房6万套、完成棚户区改造1.15万户。 “今年还要继续加大商品住房供应，特别是共有产权住房。”对于今年房地产市场调控的计划，北京市住建委主任徐贱云近日透露，年底前力争实现已出让土地的53个项目全面开工、启动网上申购共有产权住房1.8万套以上。 有业内人士预计，2019年有望迎来共有产权房集中入市的一年，包括即将入市、启动网上申购以及正在开发的共有产权项目，未来北京潜在供应量或将对现有的楼市格局带来冲击。 新的竞争对手 “共有产权项目以往并没有太入开发商的法眼”，由于只拥有部分产权而且位置较为偏远，属于保障型产品，对限竞房不构成威胁。但现实是，因为去年巨量供应、产品同质化明显等因素影响，北京限竞房在去年陷入销售停滞，而共有产权房已逐渐形成气候。 在“70后”、“90后”政策下，中小户型产品成为限竞房的产品主流。而这部分产品对应的消费人群恰恰是刚需客群。但刚需客户购买力有限，对他们而言，限竞房价格一番难以染指。而具有购买力和购买需求的改善型客户的目标则是限竞房占30%的稀缺大户型产品。这也是导致以小户型为主的限竞房去化陷入困境的主要原因之一。为此，共有产权项目供应的增多很可能争夺当前市场上的刚需客户。 首先从供应数量上来看，按照目前共有产权土地供应计划以及前期出让土地情况来看，年内北京入市共有产权房至少将超过2万套，潜在总供应套数可能达到4万套。而年内，北京限竞房项目供应5万套左右，从供应体量上看，共有产权房与限竞房首次几乎形成相持局面。而且在一些区域内，共有产权房与限竞房等新增供应几乎达到了1：1的比例。 值得注意的是，这些即将入市的共有产权房当中，亦有不少位于海淀、东坝等位置较好的项目。同区域内，交通生活等配套资源类似的情况下，共有产权房一般低于限竞房单价至少1万元。虽然不是百分百产权，但巨大的价格优势让购房门槛更底，必然使很多刚需客户动心。 限竞房如何突围 一面是自身海量供应，一面是对手夹击，2019年北京限竞房日子会很难过。 2018年是北京限竞房项目供应占据楼市主流的一年，然而与供应井喷相比，低迷的成交凸显限竞房的尴尬与失落。据相关机构提供的数据，2018年北京限竞房网签率不到三成，中高端楼盘仍旧是北京楼市的成交主角。一方面，改善型需求在市场下行期间购买力更为坚挺，其对应改善型需求的中高端楼盘必然受益。同时，在市场转冷的背景下，购房者对地段、配套、产品力与价格等方面呈现出均好性的产品需求更迫切。此外，中高端楼盘在价格上同样受“限价”影响，甚至与周边二手房形成 价格倒挂的局面，超值性也是购房者愿意买单的重要原因。 由此，2019年，一面是中高端项目强势，一面是共有产权项目的崛起，2019年限竞房将面临双面夹击的窘境。 合硕机构首席分析师郭毅分析，限竞房若要在未来项目竞争中突围，在营销上“抢跑”与“差异”最为关键，但身处市场迷局中能够做出准确判断，执行坚决，考验的是对大势的前瞻预见、对客户的独到理解、对市场的精准把控。 预计2019年是限竞房与中高端项目在成交占比上角力的一年。限竞房或将继续在价格上做文章，但更多还应对产品定位以及对区域判断有更精准的把握。 事实上，北京商报记者了解到，目前已有新规划的限竞房项目一改此前高低配的产品设计，导致的要么是刚需小户型，要么是中高端大户型的设计。而选择推出市场上鲜有的面积为100平方米左右的四居产品作为主力，改变了此前产品过度同质化导致的恶性竞争。差异化定位或将有助于项目的快速去化。 |
