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伴随着地产行业调控的深入，房企在新增土地储备方面开始显得日趋谨慎与稳健。今年1-2月，开发商迈入新增货值百强门槛为22.7亿元，比上月提升了7亿元，共有24家企业新增货值超过100亿元。进入2月，部分之前未拿地企业也开始谨慎投入土地市场。 业内人士分析，受资金等因素影响，年初部分房企今年拿地预算尚未批复，在土地市场上显得略微保守。包括融创、万科、绿地在内的另一些房企则已开始积极增储，要么拿地、要么并购，截至目前这些企业在扩储扩张上已斥资百亿。随着大部分房企进入状态，未来土地市场热度会进一步提升，竞争也会加剧。 头部房企拿地占半数 从行业集中度来看，销售排名前十的房企新增货值几乎占到百强房企的一半，且新增货值集中度较上月提高两个百分点。 据克而瑞研究中心发布的《2019年1-2月中国房地产企业新增货值TOP 100》显示，2019年1-2月新增货值百强门槛为22.7亿元，比上月提升了7亿元，共有24家企业新增货值超过100亿元，部分在1月未拿地的房企也开始在土地市场寻找机会。 从集中度来看，销售TOP 10货值几乎在百强房企新增货值中占比达47%，接近一半，且新增货值集中度较上月提高两个百分点。融创、万科、绿地分别以938.8亿元、681.6亿元和641.3亿元的新增货值占据三强席位，其中融创连续两个月蝉联货值榜首位，截至目前，已在多个二线城市积极扩张，显示出年内冲击销售业绩三甲的势头。 值得注意的是，排名前十的房企新增货值的断层现象较为明显。其他前十房企与新增货值三强比存在不小距离，如第四位据第三位有接近200亿元差距。前十以外的房企新增货值的差距则相对较小，这也显示在房企规模战中，中小房企之间的竞争往往更为激烈。 分析显示，受销售增速放缓影响，房企在融资偏紧的情况下投资力度较弱。1-2月百强房企拿地销售比整体仅为0.33，较2018年有所下滑，房企拿地态度依然趋于谨慎。今年前两个月，有近三成销售百强企业还未有拿地记录。这些企业主要是集中在销售50强以后，这也显示中小房企的生存环境不容乐观。 分梯队来看，除了TOP 11-20以外，其他梯队拿地销售比均大幅下滑。业内人士分析指出，第二梯队企业对规模增长最为渴望，1-2月拿地销售比高达0.46，远高于行业平均值，华润、阳光城等拿地销售比较为靠前，显示出更为积极的姿态。 谁在积极拿地 中原地产首席分析师张大伟表示，楼市逐渐进入平稳，部分城市出现下调，大部分城市去化速度放缓，龙头企业拿地节奏也出现明显分化。其中，部分房企去杠杆意图明显，加上融资难等困扰，拿地速度则有明显放缓，但依然有部分企业拿地积极。 他进一步分析，一方面近来融资渠道略显宽松，部分企业的资金压力在最近有所缓解。同时，2018年房地产行业销售规模依然刷新历史纪录，资金回笼给企业扩充土储带来可能。 易居智库市场研究总监严跃进认为，多数房企投资拿地仍然趋于谨慎，百强拿地销售比处于低位。但这样低迷的局面有望在未来得以改善，当下一二线城市土地供应明显增加，而不少土地都以低溢价率甚至是底价成交，这也给房企逆市抄底扩充土地带来新的机遇。 统计显示，2月三四线新增土储建面占比降至46%以上，环比减少了6个百分点，一二线新增土储建面占比分别上涨1个、5个百分点，二线城市的占比再次超过三四线城市。从城市上来看，一些市场调整到位的核心一二线城市，土地市场有转暖的迹象。其中，苏州节后土地首拍，参拍房企数量明显增多，多宗地高溢价出让，最终7宗地成交近百亿元。预计未来会有更多房企在土地扩充上会战略性地重新聚焦二线城市。 实际上，除了排名三甲房企拿地规模较大，当前还有两类房企扩充土地储备较为积极。一是以绿地、华润、首开等为代表的国有企业。1-2月，这些国企的投资主要分布在优质的一二线城市。凭借较低的资金成本，国有企业在当下已显示出优势。此外，部分急于扩张的房企拿地相对积极，这些企业特点为拿地销售比远高于行业0.3的平均值，且货值基本排在50名之前，例如中骏、禹洲1-2月拿地销售比均高于1.5。 房企并购加码 “虽然当下土地市场有所回暖，但从今年整体情况来看，土地市场供应的大部分土地都有配套、限价、限售等出让政策限制。”张大伟表示，很多企业可能会避在公开土地市场上高成本拿地，绕道并购市场。 克尔瑞研究中心披露的数据显示，万科在1-2月合计拿地金额252亿元，但新增货值则超过了681.6亿元，直接拿地仅占新增总货值的不到四成。此外，融创前两个月拿地260.5亿元，占新增总货值938.8亿元还不到三成。 并购领域内，今年1月，华润置地以总额138亿元先后收购了北京、上海、汕尾、长春、兰州、宜宾、沈阳、无锡等地8幅地块；融创以125.53亿元收购武汉中央商务区持有的上海泛海建设公司100%股权。被收购公司拥有北京泛海国际项目1号地块与上海董家渡项目的100%权益；2月，绿地以收并购方式斥资121亿元获取原由中民投持有的上海董家渡项目。 诸葛找房首席分析师陈雷分析，收购拿地相比竞标拿地的流程更简便，受让方拥有更多话语权，通常价格比较低，而且还可规避当前竞标拿地配建面积等诸多限制。 |
