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编者按：近日，发改委发布了《境外投资敏感行业目录（2018年版）》，企业的海外投资规范备受关注。今日，本报聚焦中资开发商海外投资，希望提供有益的价值参考。 ■本报记者 王丽新 在过去一年内，中国首次超过美国，成为英国房地产市场的最大买家。在这一年里，央企、民营房企、港资、基金公司、房地产个人从业者、神秘富豪等各种中国买家集中出击英国房地产市场，斥重金投资伦敦房产。 据英伦投资客表示，2017年，英国房地产投资总额超过600亿英镑。由于英镑下跌，海外买家成了绝对主力，中国、美国和德国占据榜单的前三位。 据英伦投资客统计，2017年，中国投资者对英国房地产投资交易达49笔，即使不算中投122.5亿欧元的大交易（中间包括对欧洲大陆的投资，难以计算），中国对英国房地产总投资额也超过了100亿英镑，比2016年增加了至少一倍以上。 莱坊高级董事及中国国际资本市场部主管王璐接受《证券日报》记者采访时曾表示：“中资开发商在全球战略布局当中，英国是主要市场之一，而伦敦又是英国的布局中心，伦敦作为英国的政治和经济中心，也是全球最重要的金融中心之一，其房地产市场一直是一个全球开放式的，成熟稳定的投资市场。” 伦敦成投资首选地 据《证券日报》记者观察，与过往房企或机构投资者投资标的多数瞄准海外商业地产，以出租物业方式获取稳定收益不同的是，在这一轮对英国房地产市场的投资中，住宅成为了主要业态之一。 更重要的是，多数企业或者神秘富豪都将投资目的地都瞄准了伦敦。富力、中渝置地、南丰集团、首开等约10余家房企都在不同程度上加仓了英国房地产项目。华润和保利两家央企更是首次进入英国布局房地产市场。 2017年5月23日,华润置地联合美国北极星房地产(NorthStar Realty Europe)收购位于伦敦金融城核心区的写字楼20 Gresham Street,收购价为3.09亿英镑(约合27.6亿元人民币),华润在收购联合体中占有80%的股份。收购伦敦写字楼20 GreshamStreet是华润在英国的第一笔投资,该楼目前主要被出租给中国工商银行旗下的工行标准银行作为其总部大楼。 同年8月23日,两家在香港上市的中资房地产开发商广州富力地产和重庆中渝置地联手,斥资4.7亿英镑(约为40.75亿元人民币)接下万达集团放弃的伦敦大型开发地块Nine Elms Square。这一地块位于伦敦一区Vauxhall,占地10.2英亩(约合4万平方米),规划 了1900套住宅公寓。 加上这一笔投资，富力地产2017年三度投资英国伦敦房地产项目，项目多涉及住宅业态。另一家进入伦敦的央企保利地产更是将第一笔投资就锁定了住宅业态。 2月9日，据保利地产官网发布，此次保利地产取得的英国伦敦市磨山公园项目地块，用地面积47793平方米，为住宅用地，收购价格达7465万英镑（约6.53亿元人民币）。 据促成该笔交易的莱坊相关人士向《证券日报》记者表示，保利将在其拿下的地块建设706套公寓，包括134套经济适用房、新建1400平方米的商业和零售空间，以及Millbrook广场。 保利国际董事总经理王英男表示，公司购买Millbrook Park地块，是符合集团全球化战略的举措。王英男还表示：“我们在伦敦市场的发展将是长远的，我们期待保利英国公司在当地建立一支强大的开发团队。” 值得一提的是，有业内人士向本报记者表示，中国房企出海投资相对谨慎，因项目开发周期长，不确定性风险多，因此除了在投资规模上相对有所控制外，一般还会选择与当地企业进行合作来确保项目顺利开发，以期获得低成本融资和高额利润。不过，对于存量物业的收购，企业及个人买家步伐可能迈得更大。 2017年7月27日,总部位于香港的中国酱料巨头——李锦记健康产品集团成功击败其它竞标者,以12.825亿英镑(约合113.373亿元人民币)的价格买下了伦敦金融城地标20Fen- church Street“对讲机大楼”(Walkie Talkie)的全部所有权。 据悉，这一购买价格超过2017年3月份张松桥11.5亿英镑买伦敦“奶酪刨大楼”的成交金额,刷新中国对英地产投资单笔交易最大金额的历史纪录。 对此，有业内人士称，中国买家集中出击英国房地产市场背后，有多重动因，但资产能够保值升值，开发商能够获得高利润仍是最大动因。 中国香港买家较多 据英伦投资客表示，在2017年中国对英国投资房地产的买家中，中国香港买家占据了大半壁江山,他们有的是真正的香港家族资本，有的是内地金主在香港的上市主体，有的是“马甲”和代理人。 从投资类别方面来看，与往年相比，2017年中国买家在传统的买楼买地之外,还在工业物流地产、地产上市公司股权收购、写字楼改建重新开发等领域有所突破。在个人买房方面，通过伦敦市长2017年发布的调查报告可窥见一二。据该报告显示，华人投资者最爱在伦敦买房，中国香港投资者(28%)力压新加坡 (20.1%)、马来西亚(7.1%)和中国大陆(5.4%)，在伦敦购买的房产数量排名第一。 王璐曾向《证券日报》记者表示，“2017年主要是受脱欧影响，英镑贬值幅度较大，而且在很多当地和欧洲的投资机构处于观望的过程中，中资机构采取了积极态度，抓住了危机中的机遇，能够在脱欧不稳定的过渡期中获取一些实惠的投资机会，并且借助汇率优势降低入市成本，主要还是看好伦敦房地产市场的长期发展会有提升，很多大宗投资交易都由中资摘取头筹。 值得一提的是，中国买家去英国“买买买”的同时，过去在英国投资的中国买家也开始“卖卖卖”。据英伦投资客统计，2017年有三笔中资出让伦敦房产的买卖。 以港交所上市的安徽房地产开发商蓝鼎国际为例，其于2017年9月7日以总代价25 亿港元出售英国伦敦老牌赌场——利升赌场(Les Ambassadeu)予“香港仙股大王”孙粗洪。从投资到转让才过了一年时间，获得9亿港元溢价收益。 此外，2017年11月7日,复星集团成功将伦敦金融城Lloyds Chambers大楼出售给来自美国纽约的私人投资者Abraham Schwartz,成交价为9700万英镑(约合8.45亿元人民币)。 复星持有该大楼有四年时间，四年租金收益2840万英镑(710万英镑×4年) ,加上大楼增值3250万英镑 (9700万英镑-6450万英镑)，粗略估计收益6090万英镑。 “伦敦是全球买家聚集地，手握资金优势的机构和高净值投资者们有资本陪英国渡过脱欧阵痛期。”有业内人士称，熬过阵痛期后英国大概率会迎来复苏，届时英镑和房价也可能再次起飞。 |
