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月销售额近700亿！碧桂园刷新中国房企纪录，却牵出债务隐忧 2月7日，碧桂园公告称，公司2018年首月实现合同销售额691.6亿元，较去年同期增幅达42.3%。 这单月近700亿元的销售额，不仅使碧桂园在年前守住了房企规模老大的位置，更是将中国房企史上月销售额纪录刷至最高点。 但就如一部集齐大导演、大咖位的电影却在票房收入上表现一般，市场对碧桂园业绩再创纪录的反应也略显平淡。 2月8日，碧桂园报每股收盘价14.06港元，较前一日仅小幅上升了1.01%。
有机构人士对《国际金融报》记者表示，一方面港股市场较为理性，另一方面也是此前碧桂园在业绩方面已经做出充分预热，所以不存在较大的预期差。 藏尾露头 碧桂园无疑是业内增长势头最迅猛的一匹黑马。 回溯碧桂园扩张史，从2012年到2013年，碧桂园首次有了从百亿到千亿的突破；2015年至2016年，碧桂园完成从一千亿到三千亿的骐骥一跃；2017年全年，碧桂园实现合约销售额5508亿元，被奉为“宇宙第一房企”。 在碧桂园公布2017年年度销售业绩之时，业内就猜测碧桂园存在“藏售”的行为，并就此预测藏售部分即将在2018年年初份释放。 藏售，顾名思义，即隐藏部分销售数据。 业内对碧桂园“藏售”的猜测主要源于其今年1月销售业绩与去年年底相比，涨幅过高，达318.39%。同时，1月是业内普遍认为的销售淡月。 2017年12月，碧桂园公布的月合约销售额仅为165.3亿元，仅约为今年1月规模的四分之一。 易居中国CEO丁祖昱在年初的《丁祖昱评楼市》发布会中更是直言不讳：“碧桂园应该隐藏了一些实力。” 对此，一位区域型房企的CEO对《国际金融报》记者表示，藏售在他看来是业内普遍存在的现象。“一般会发生在已经提前完成年度销售目标的房企身上。”前述房企CEO对记者表示。 资料显示，截至2017年11月底，碧桂园累计销售金额就已实现5342.7亿元，提前完成5000亿元的销售目标。
值得注意的是，两周前，有自媒体称，碧桂园董事长杨国强在一次内部会议上提出2018年冲击1万亿的年度目标。但随后，碧桂园有关方面就此消息对《国际金融报》记者予以否认。 债务隐忧 2月5日至6日，央行在召开的年度工作会议上，明确将加强房地产金融宏观审慎管理是作为打好防范化解重大金融风险攻坚战的重点工作之一。 在此房地产调控继续收紧的大背景下，房企纷纷掉转航向，向海外市场寻求资金。 1月8日，碧桂园公告称，拟发行8.5亿美元优先票据。 随后，碧桂园又在港股市场于1月17日先后进行了两笔融资，共计获取了234.8亿港元的资金。 值得注意的是，上述的其中一笔为2019年到期的零息率可换股债券，本金总额156亿港元。 有业内人士对记者表示，可转换债券是债券的一种，可以转换为债券发行公司的股票，通常具有较低的票面利率。本质上讲，可转换债券是在发行公司债券的基础上，附加了一份期权，允许购买人在规定的时间范围内将其购买的债券转换成指定公司的股票。“因此，发行可转换债券会使发行人的总股本扩大、摊薄每股收益，在某种意义上说，可能对股价不利，但也并非绝对”。 《国际金融报》记者注意到，在碧桂园上述可转债发行当日，碧桂园股价应声跌逾6%。 有媒体统计，截至2018年2月7日，碧桂园已通过各类融资方式，获得了近400亿元的资金。 不仅如此，碧桂园2017年中报显示，其负债率已高达88.13%。 有业内人士认为，相较于80%的行业平均水平，这一负债率偏高。 对此，碧桂园有关方面回复称：“资产负债表中，算作负债的不仅是有借款（银行、债券等需要付利息的融资款），包括预付账款和应收账款都是算作负债的，但它们不需要还，只是还没入账而已。所以资产负债率不能完全反映真实负债情况，净负债比率是更切合的。目前碧桂园的净负债率是38.7%。” |
