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原来土地制度设计主要是体现国有性质。但现在与当时情况已经不同。将来工业、商业可能会有偿续期，但住宅的趋势是免费续期。 上周末，持续热议了大半年的温州部分住房20年土地使用证到期问题，终于迎来了国家层面的初步解决方案。12月23日，国土资源部正式发布过渡性安排办法，针对温州等地少数住房土地使用权到期后“两不一正常”：不需要提出续期申请、不收取费用、正常办理交易和登记手续。 此举被认为是具有风向标意义，但问题是，国土资源部的批复只是一个过渡性的解决方案。而且，据澎湃新闻报道，温州按照这一精神办理住宅建设用地使用权到期的交易登记，多数市民还持观望态度，甚至有已谈成的交易解除交易合同的。另据《21世纪经济报道》，一位接近国土部的知情人士透露，就目前中国土地制度管理法而言，土地使用权到期续费是肯定的。但短期内不会实行，因为会影响三四线楼市去库存。土地使用权到期后是否需要交费？如若交费要按什么标准？这些问题还需要进一步厘清。对此，记者专访了国土资源部土地勘测规划院副总工程师邹晓云。 政策要先考虑民众需求 新京报：温州这一举措，被评为具有风向标意义，值得全国去推广吗？ 邹晓云：不能说是“风向标”，但毫无疑问，温州此举有指示作用。因为全国各地情况不同，温州这个事比较特殊。据我所知，像20年产权的情况全国并不是特别多。温州为何现在不收钱，一个原因可能是因为当年地太便宜了，所以就给了20年产权，这是当地政府规定的。那出了问题，自然政府要想办法解决。而且，钱也不好收，一些房子可能都倒过手了，如果续期向谁收钱？如果向最后的产权持有人收钱，也显然不合适。所以，现在我们看到了这样一个结果。 新京报：国土资源部现在推出的还是一个过渡性办法，即不需要提出续期申请，不收取费用，正常办理交易和登记手续，您怎么看这个办法？ 邹晓云：之所以推出这样一个过渡性办法，这也相当于把问题推到了后面解决，目的是不影响大家现在居住。大家肯定会说，为什么现在无法解决？这主要是相关的土地管理部门、一些专家学者认为，土地自动续期，这不符合公有制，所以反对的声音比较大。 可我认为，因为任何政策的出台，都应该满足大家需要、保证社会安居乐业，其他都是次要的。当然，这背后还有一些利益问题，因为如果不免费，相关部门就会有很大一部分收益。 住宅就该免费续期 新京报：但毕竟民间反对的声音比较大，有媒体透露，国土资源部相关人士认为，到期收费是肯定的，您认为呢？ 邹晓云：我还听到有专家说，即使土地使用权到期后续费1块钱，也是象征土地国有制。我认为，这属于自我安慰。因为《物权法》已经规定了，土地最高使用权70年，届满自动续期。那什么叫自动续期？我们来倒推一下，就是不管交不交费都要续期，否则干吗要规定一个“自动”续期呢？ 其他媒体采访我时，我也说了，《物权法》并没有说土地使用权到期一定会收费。原来土地制度设计主要是体现国有性质。但现在与当时情况已经不同。将来工业、商业可能会有偿续期，但住宅的趋势是免费续期。 不该鼓励用税代费 新京报：但是，会不会存在这样一个问题，现在新房子比老房子贵，若老房子不再后期续费的话，大家都去买二手房，市场会混乱？目前这种声音，还不少。 邹晓云：这属于多虑。其实，应该鼓励大家买二手房，因为资产应该充分利用。你看国外的房子，有多少都是上百年、几百年的房子，现在仍在住人。我们去看了很羡慕。前几天有个新闻说，美国现在修不起高速公路，英国维修不起地铁？这其实也说明，人家这些设施还在用，甚至还在被充分利用。 我还听到一个声音，就是在对待土地使用权续费问题上，要用税取代费。我觉得这要不得。因为对到期土地使用权收费，是国家对土地所有权的一种象征；税却是义务，跟产权性质完全不同。虽然在经济上可能会有一定的替代关系，却混淆了权利与义务，并不可取。 新京报：现在有一个问题是，按照现在的过渡性办法，填写的还是该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期。那么，这会不会影响房主的正常出售？ 邹晓云：这在法律上说得通，即使填的是以前的日期，但是，这也可以作为变更产权的依据，因为这是由政府同意的。无论是你把房子卖给我，还是我再卖给别人，这都可以作为变更产权的依据。 最终需用法律解决 新京报：那么，什么时候会彻底解决土地使用权到期续费这个问题？ 邹晓云：其实这涉及一个操作性的问题，现在给人的感觉就是在“拖”。拖到大家都满意、都能解决的时候。但问题是，越拖时间越久，转手越多，问题可能越多。总不会让最后一个产权人交费吧。特别是现在大多数房屋产权是70年，房子到了65年肯定没人买。 新京报：既然如此，那您认为，解决土地使用权续期问题，最终应该怎么办？是要修法吗？ 邹晓云：最终，要从法律层面尽快解决这个问题。通过法律指导、规范，直到这个问题彻底解决，出台详细的出让和转让条例。但是，无论是延期、收费还是不收，都必须跟《物权法》的精神相一致。人们经常说，“胳膊拗不过大腿”，打个不恰当的比喻，《物权法》现在就相当于是大腿，其他相关法规、条例、细则等是小腿，都不能与之相违背。 |
